一、基本情况

沈阳市皇姑区档案馆位于沈阳市皇姑区岐山西路13号，总占地面积1980.84平方米，总建筑面积5410平方米，地下一层，地上五层。集办公室、档案库房、会议室、多功能厅、综合展厅、高压配电室、送风室、排风室、地上停车场等为一身的综合性办公楼，有独立的监控防盗、消防监控、火灾自动报警、火灾自动灭火、柴油发电机、供水等完备设备系统，楼内有一部垂直电梯和两部步行楼梯。

二、职责要求

1.遵守采购单位规章制度和保密规定，维护采购单位的合法权益和形象，不得借采购单位的名义做虚假和不实宣传。

2.根据合同规定或采购单位要求全面完成委托管理事项；不得将委托管理事项转给第三方。

3.保持同采购单位管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重采购单位的意见，接受采购单位的建议、监督和指导。

4.严格审核录用本物业项目劳务人员，保证特殊岗位从业人员具有法律、法规和行业规章所要求的资质、等级等证书；如调整管理人员及技术骨干，应事先与采购单位协商，并将新进人员的情况书面向采购单位通报，经采购单位同意后实施。及时调整采购单位认为不适合继续在采购单位工作的物业公司工作人员（以采购单位书面通知为准）。

5.建立从业人员考勤制度及岗前和在岗培训制度，对从业人员的工作质量、效率进行动态管理和监督。

三、物业管理项目职责范围、人数、人员要求及标准（共计：9人）

(一)、综合管理（项目主管1人）

负责项目的综合管理、物业人员的管理、协调综合事务，保证服务质量。考核物业管理工作人员绩效，做好与业主沟通和协调工作；负责建立员工手册，每日登记工作内容、事项及完成情况；积极配合业主其他工作或活动的顺利开展。

1、人员要求：45周岁以下，男女不限，大专及以上学历，三年以上物业行业管理经验，业绩优秀，责任心强，五官端正，虚心接受业主的监督、建议、评价，并对工作进行有效的改进，持有相关岗位证书（上岗前核验相关证明材料）。

2、管理标准：

（1）负责项目日常管理及工作安排；负责项目员工日常专业技能培训；负责员工队伍的监督考核。

（2）维护业主利益和形象，遵守甲方各项规章制度。

（3）物业管理员工统一着装，佩带明显标志，工作规范，作风严谨，文明服务，严格考勤。

3、管理目标：全年无管理安全事故发生。

（二）、消防监控员（1人）

1、人员要求：60周岁以下，持有中级消防设施操作员职业资格证书，品德良好，责任心强，能吃苦耐劳，熟练掌握消防设施操作。

2、任务要求：

（1）系统巡检：每日定时检查消防监控设备（如火灾报警控制器、消防联动设备、监控摄像头、消防电话系统等）的运行状态，查看设备是否正常开机、指示灯显示是否正常、有无故障报警信息。

（2）设备维护：定期对消防监控设备进行清洁、调试和简单维修，确保设备灵敏可靠。例如，清理火灾探测器表面的灰尘，测试消防联动设备（如排烟风机、防火卷帘门）的启动和关闭功能。

（3）记录管理：详细记录消防监控系统的运行情况、巡检结果、设备维护情况以及故障处理过程，形成完整的台账，便于追溯和分析。

（4）现场核实：对于火警信号，应迅速通知巡逻人员或相关人员前往现场核实。若为误报，需查明原因并复位系统；若确有火情，立即启动应急响应程序。

（5）信号反馈：及时将报警信息的核实结果和处理情况反馈至消防控制室，并做好记录。

（三）、秩序维护服务(2人)

人员要求：秩序维护员2人男性，年龄在60周岁以下。身高不低于1.75米，身体健康，五官端正，品德良好，责任心强，能吃苦耐劳，熟悉秩序维护管理各项工作内容与标准，持有保安员证。

1、定岗执勤的具体任务要求：

（1）门岗室整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，对外来车辆查验登记。

（2）负责查档大厅门禁管理：礼貌接待来办事人员，按采购人规定对外来人员进行管理。制止在门口随意停车、人员聚集、拦截车辆等行为，对蓄意闹事者坚决劝阻，确保办公秩序良好。

（3）坚守岗位，不得随意空岗串岗、服从指挥，文明服务，做好值班记录，交接班要准时并做好交接班记录。

（4）严格执行来客来访登记制度、货物出门查验制度，对来访人员进行登记、记录和引导。

（5）维持档案馆内查档人员的秩序。

（6）负责档案馆内部的信函、报刊、文件的邮寄与分发。

（7）负责办公区域 24小时公共秩序管理及安全管理工作。制定合理的巡查路线和巡查制度，巡查以安全保卫为主，纠正违规行为，排除不安全因素，及时处置突发事件，维护院内正常办公秩序，同时兼顾设备运行和环境卫生状况，严防常明灯，常流水等跑冒滴漏现象。

（8）负责安全监控系统的运行管理及紧急事件处置报告工作。

（9）发现异常情况及可查可疑人员应以询问查清，发现火警或治安隐患、事故等紧急情况应立即处置，并及时报告有关部门。

2、流动巡逻执勤岗的任务要求：

按照规定路线和时间巡逻，对重点部位至少每半小时巡查一次，并做好巡逻记录。巡逻过程中对异常情况及可疑人员应询问查清，发现火警或治安隐患、事故等紧急情况应立即处置，并及时报告有关部门。巡查各公共部位设施、设备的完好情况，看管公共财产，包括楼内门窗、消防器材及院区井盖、花、草、树木等。熟悉消防器材位置，掌握消防器材使用方法。

对出入机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置，非机动车辆停放整齐。

（1）负责档案馆的安全保卫工作，保证楼内工作人员正常办公、财产不受损失。各楼层的安全、监控、消防保卫工作。

（2）工作岗位为正门，要求立岗，疫情期间严格执行门口出入管理制度，做好来访人员登记与核实工作。

（3）负责出入院内车辆查验、登记、摆放疏导工作，对院内停车场进行有序管理。

（4）负责对外来人员有礼貌、说话语气和蔼，先联系，后放行。

（5）负责对档案馆周边不文明祭祀行为进行劝阻。

(四)、保洁员（4人）

1、人员要求：女性，年龄55岁周以下，五官端正，气质端庄，责任心强，熟悉清洁工作流程及各清洁药剂的使用。具有较强的服务意识，职业素养佳，持有相关岗位证书（上岗前核验相关证明材料）。

2、任务要求：办公楼的办公室、会议室、楼层、楼道、门窗、电梯、洗手间、消防设施、庭院等办公区域及公共场所的卫生、物品清洁；负责垃圾清运等工作。

（1）每天早上对门厅、走廊、楼梯、扶手进行湿拖、干拖，日常随时拖擦；确保地面无灰尘、无水渍、无污渍、无垃圾纸屑，并随时巡视，发现问题立即处理。雨雪天气必须及时巡视并及时拖干地面水迹， 并设置小心地滑牌，采取临时防滑措施，避免意外发生，每天对金属门、玻璃及消防器材进行擦拭，保持光洁。

（2）会议室、公共区域走廊及大厅的附属设施，各种指示牌、大厅玻璃门、栏杆、电梯、门窗、门框、桌椅、沙发、地脚线、踢脚板、地毯及消防设施设备等，每天必须清洁1次，确保无灰尘、无污渍，不锈钢饰品要保持光亮、无手印、无灰尘、无污渍；走廊内三米以下墙体各种展板每周必须保证擦拭两次，走廊内花卉盆必须保证无尘迹、无污渍、无积水、整洁无杂物。

（3）卫生间保洁工作要求达到八净、八无的标准。八净即墙砖净、地砖净、便池净、尿斗净、门窗玻璃净、窗台净、洗手盆净、整容镜净。八无即四壁无尘、无污渍、玻璃无水渍、地面无杂物、无痰迹、手纸篓纸无落地、便池无便迹、室内无异味。

（4）每二个月对档案库房进行清理和除尘。

（5）安全通道及楼梯每天要清洁 1 次，并确保楼梯内的附属设施设备无灰尘、无污渍杂物等。

（6）随时检查公共区域、会议室、大厅的设施设备是否完好，如发现问题及时报修，并随时了解维修情况，直至可正常使用；

（7）每天及时对室内垃圾筒垃圾进行收集、装袋，运到垃圾房；垃圾实行袋装化，垃圾桶无污渍、无水迹、无明显灰尘。

（8）领导办公室专人打扫、每日早晨对办公室地面、台面、家具进行彻底清理；物品规矩摆放；花卉定期浇水、养护；根据实际情况对领导办公室进行跟踪清理；每周对窗户进行清洁；每月对地面进行打蜡、对墙面进行清洁。

（9）负责卫生（疫情）消杀工作。

（10）每天对道路、停车位进行清扫 2 次，全天保洁。保证道路、停车位、绿化带等无垃圾、无树叶、无纸屑、无烟头、无杂草、无污渍、无油渍等。

（11）秋冬落叶季节，增加清扫和巡视次数，确保落叶及时清理干净。

（12）冬季对积雪做到雪停后及时清扫，保证采购人的工作人员正常出入。

（13）道路指示牌、标识、辖区内垃圾桶每周要清洁，确保无灰尘、无污渍， 垃圾桶内的垃圾要随时进行清理确保无堆积现象。

（五）、日常设施、设备的维修、保养工作（综合维修工1人）

1、人员要求：男性，年龄60周岁以下，具有5年以上相关工作经验。政治品德良好、责任心强；需保证人员的稳定，不经采购单位批准不得随意更换，需持有高压电工证和低压电工证（上岗前核验相关证明材料）。

2、任务要求：（保证各种设备、设施始终处于良好状态。）

（1）大楼电路、设施、设备维护、维修及日常保养工作。

（2）给排水、排风系统的监护运行保养维修及节能控制工作。

（3）生活用水设备维护与管理工作。

（4）庭院、房屋、门窗、桌椅等办公楼所有设施的维修及小型工程工作。

（5）日常维修维护。

3、管理标准：

（1）对采购人楼内所有电井、电箱、配电柜、用电设施每周检查维护保养一次，确保用电安全。（保养包括紧固螺丝、调整相间平衡、测开关线路温度、清洁卫生等等；保证各种设备、设施始终处于良好状态。）

（2）保证采购人楼内亮化照明完好，每天巡检一次，更换损坏灯具及光源不超过12 小时（采购人负责材料购买）。

（3）制订临时用电管理措施与停电应急管理措施并严格执行。

（4）给排水、排风系统的监护运行保养维修及节能控制工作。排水系统通畅，无积水、浸泡，定期检修发现问题及时处理。

（5）生活用水设备维护与管理工作。设备、阀门管道工作正常，无跑冒滴漏。遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。维修后及时复原。

（6）庭院、房屋、门窗、桌椅等办公楼所有设施的维修及小型工程工作。

（7）制订突发火灾应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。无火灾及安全隐患。

（8）设备良好，一年内无重大管理责任事故。

（9）制订临时用电管理措施与停电应急管理措施并严格执行。

（10）制订突发事件应急处理预案。

日常维修应急报修，10分钟到位维修处理，报修电话每天 24 小时畅通。

四、物业管理费用及相关要求

（一）管理费用构成

费用包括：物业公司必须为服务人员缴纳相关保险（包括养老保险、医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险等）、员工工资、福利、服装、劳动保护、物料、工具、机器设备、税金、管理费等一切费用（以人民币为结算单位）。投标单位所报价格中，有关取费项目应符合国家有关规定（应满足国家最新缴费基数）；投标报价需按照上述要求的投标事项进行报价，必须保证员工工资不低于投标供应商所在地规定的最新最低工资标准。如有特殊情况，供应商应在投标文件中一次性提供全部相关证明材料。

（二）有关费用的承担

1、物业办公设备及办公用品、加班费、午餐补助由中标供应商承担。

2、物业服务人员到场维修，所需车辆及产生油耗等相关费用由中标供应商承担。

3、物业服务人员使用设备、工具、材料（如单擦机、吸水机、理石结晶机、PA车、下水疏通机、手电钻、梯子、钳子、板手、螺丝刀、电笔、万用电表等）由投标人自备，大型的维修工具由采购人提供。设备设施所发生的维修材料费用由采购人承担，其它物料全部由中标供应商承担。

（三）消防安全巡视

1、定期对消防设施进行巡查工作（主要包括，消防设施、设备齐全完好，可随时启用；消防疏散应急照明灯正常运作；消防疏散通道畅通，无任何阻碍；防火通道门口能随时处于关闭状态；楼宇四周消防通道无占用、停车等消防隐患。）

2、每次对消防设备巡查（灭火器、消火栓），需填写巡查记录。

3、发现消防设备故障与消防通道堵塞等问题，及时上报采购人领导。

4、发现安全隐患问题与火情及时进行相应处理，出现重大火情立即组织人员疏散。

5、每半年一次组织物业员工进行消防培训与演练。

（四）突发事件的处理

1、对于各种突发事件有应急预案。

2、凡遇突发事件（指抢、盗、打架、闹事或重大纠纷等），必须保持冷静，立即采取必要措施，及时报告采购单位当值领导。

3、驱散无关人员，保护好现场，留意现场周围的情况。

4、对纠纷事件应及时了解具体原因，积极协调，劝阻争吵，平息事态；

5、对伤亡事件应做好现场保护和通知抢救工作。

6、物业项目主管在接报突发事件后应立即赶到现场，做好疏通控制工作，防止事态扩大，并拍照留证。

（五）针对采购人特点的特殊服务

保密管理制度。由于采购人的特殊性，需制定符合实际情况，操作性强的保密管理制度，并对员工进行教育及培训。

五、物业管理考核评估办法及退出机制

（一）基础管理（220分）

1、考核内容

（1）物业公司建立针对性物业服务考核标准，考核内容涵盖物业服务合同内全部服务内容。

（2）各岗位等关键服务流程建立后勤服务所需的管理制度、岗位工作标准。

（3）建立各岗位服务质量考核措施、考核办法。

（4）建立物业服务档案、档案分类整理，有档案存储专柜，责任到人。

（5）工程运行、夜间保安等岗位实行24小时值班制度，设立公开物业服务电话，接受采购单位对物业服务的求助、建议、问询、质疑、投诉等，并及时处理，对设施报修、服务建议、服务投诉等，均已建立相应的回访制度，并能提供相应的记录。

（6）物业公司定期针对物业服务进行满意度调查，并根据调查过程中所获得的建议或意见及时整改，调查的满意度达到 90%以上。

（7）相关人员在服务过程中能做到文明礼貌，以微笑示人，无表情冷淡、出言不逊、举止粗俗等现象。

（8）相关人员在服务过程中能按规定要求统一着装。着装得体、举止文明、穿戴整洁、保持干净，无破损、缺损现象。

2、考核细则

（1）未制订标准扣35分；有制订标准，但内容不完整，每发现一处扣2分。

（2）未建立任何制度扣35分；仅对少数作业制定了管理制度扣20分；对多数活动制订了管理制度，但不完整扣10分。

（3）未制订内部考核标准扣30分；仅对少数岗位制订了内部考核标准扣 15 分；对多数部门制订了内部考核标准但不完整扣10分。

（4）缺少文件管理制度